收益性物业管理的组成部分
收益性物业管理的重点是环境，即承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。其管理活动是由相互联系和相互影响的以下几部分组成：
1、物业发展目标----即物业的市场定位。
2、物业管理的目标----利润、信誉、发展、服务等。
3、承租人管理----为承租人提供满意的服务。
4、租务市场管理----吸引和发展可能的承租人。
5、租赁期间的管理----对承租人履约情况的监督、制定有效的租金收取政策、租金的调整、续约谈判、租赁终止手续的办理、管理费收取等。
6、人事管理----物业管理企业工作人员的选聘，上岗培训，职业道德教育等。
7、建筑物管理----建筑物的维修养护、定期的检查、设施设备的维修养护与管理等。
8、财务管理----编制预算、出来纳税、保险事宜、财务档案管理等。
9、物业经营状况评估。包括：
(1)预期的租金与实际租金水平的比较;
(2)预计和实际的物业资本价值的增长;
(3)物业的竞争能力以及与竞争对手的比较;
(4)资本回报率。即年净收益与物业资本价值的比率。
(5)净收益。即毛收益减去经营成本。
(6)空置水平;
(7)物业服务收费水平;
(8)租金拖欠和坏账情况;
(9)财务内部收益率;
(10)物业在企业资产中的位置。
收益性物业管理的具体内容
针对不同用途的商业物业，商业物业管理的内容可以分写字楼的管理、商业经营性物业管理、酒店管理、会所管理等更加专业化的领域，并根据各类物业的特点、委托人的要求等确定物业管理的侧重点。但无论哪一类商业物业的管理，基本上都包括以下几方面的内容。
(一)制定管理计划
在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。管理计划是对将进行的管理行为在经济上和行动策略上的行动纲领。为制定管理计划，一般应遵循以下的工作步骤：
1、进行调查研究。
(1)市场分析。它包括对本地区市场和周边地区市场的分析。本地区市场分析主要是当地的人口构成、经济状况和发展趋势、消费水平、交通设施状况、同类型物业的租售情况。为了确立一处物业可实现的最佳效益，物业管理者必须关注和分析其周边地区的经济气氛。所谓周边地区，通常没有固定的范围，主要指某一类商业圈，即商业物业吸引顾客的地理区域，它是以物业为中心向四周扩展构成一定的辐射范围，形成商业圈。商业圈包括三部分：核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈，其中核心商业圈占该类商业物业顾客的一半以上。商业圈的规模受各种因素的影响，除商业物业类型、规模、竞争者的位置等经济因素外，物业管理者还要特别注意商业圈内的地理特征，如公园、休闲地带、公路、铁路和河流等，因为这些地物可以实质性地限制这些地区未来的发展。
(2)交通与公用设施情况。它包括公共交通和停车场的状况，对商业物业都是相当重要的。商业物业中的员工和顾客，很多都依靠公共交通工具来上班或消费，但停车场的车位数量对吸引一些消费量较大的顾客也不可忽视。
(3)经济发展状况。商业圈中的经济发展状况与区域经济发展态势、圈内的产业结构等因素有关，区域宏观经济发展迅速，必然会导致服务业的比重逐渐升高;抵押贷款利率与经济活动的活跃程度成反比，利率提高则经济增长速度放缓，并影响商业物业的建设融资;一个由不同产业有机组合的周边环境比由单一产业支撑的周边环境要理想得多，当依赖的唯一产业倒闭或迁移后，后者的经济可能因此而崩溃。
