第十章 写字楼物业经营管理
1、写字楼物业的特点，主要集中在以下几个方面：(1)所处区位好，规模大 (2)多为现代化的高层建筑(3)功能齐全、配套设施完善(4)多由专业物业管理企业管理(5)保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键 P302
2、影响写字楼分类的因素
使用方式不同，分为自用型写字楼和租售型写字楼。
功能差异，分为：(1)单纯型写字楼;(2)商住型写字楼;(3)综合型写字楼。
写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型。P303
3、写字楼物业分类的因素进行简要的分析:(1)位置 (2.)交通方便性(3)声望或形象(4)建筑形式(5)大堂(6)电梯 (7.)走廊(8)写字楼室内空间布置(9)为租户提供的服务P303
4、写字楼物业管理的目标
通过物业管理充分发挥写字楼的(形象性作用)可以被称为写字楼物业管理的宏观目标。 单选P308
5、写字楼物业管理常规目标(集经营、管理、服务)三位一体，互相渗透。多选
(1)经营目标：收益部分使用率最大化。(2)管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。(3)服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。单选 P308
6、写字楼物业管理的工作模式：写字楼物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。P309
7、写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等。区别于一般物业：1、写字楼物业市场营销，这种宣传一般围绕着物业的特性来进行。2、制定租金收取办法。在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。3、直辖市与业主和租户的关系。及时对话和沟通是建立业主，物业管理师和租户三方之间良好关系的关键。 多选题 P311
8、写字楼管理中的策略(1)分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围(2)确保提供“合同服务”，适时提供"超值服务” (3)l合理保证非收益部分的使用需要 P312
9、合同服务与超值服务的区别
(1)合同服务是(强制性的)、必须提供的服务;超值服务是非强制性的、适当
提供的服务。多选(2)合同服务是原则性的，必须保证;超值服务是(灵活性的)，机动掌握。 多选
(3)合同服务是业主服务需求(期望值内的)，是(“雪中送炭”).是给业主送温暖，没有不行;超值服务是业主服务需求期望值外的，是(“锦上添花”)、是给业主送惊喜，适可而止。 多选 P313
10、写字楼的租户选择方法(因素)：(1)租户的商业信誉和财务状况 (2)所需面积大小 (3)需要提供的物业管理服务P314
11、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑以下三个方面的因素:(1)可能面积的组合 (2)寻租者经营业务的性质(3)寻租者将来扩展办公室面积的计划(3)需要提供的物业管理服务 P315
12、写字楼租金的确定与调整:(1)计算可出租或可使用面积(2)基础租金与市场租金(3)出租单元的面积规划和室内装修 (4)租金的调整 P316
13、除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内人住率水平而定。一般有四种选择：由业主支付、由租户支付、业主和租户分担、业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息(作为租金的一部分)。P317 多选
14、租金的调整对于租期较短韵租户、对于租期较长的租户、租金调整一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。P318
